今年五一假期最后一天,一则“关于调整我市存量房评估价格的通告”在济南二手房市场引起关注。根据通告,从5月1日起调整二手房评估价格,这是存量房交易评估计税价格继2018年9月1日后再次调整,而且今后会根据市场形势变化定期调整。
节后上班新政将落地
5月3日上午,尽管房产交易大厅五一假期不上班,但透过玻璃能看到该则通告已张贴在大厅入口处。
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记者看到某房产中介展示的一张通告图片,称“为全面、客观、准确反映我市存量房交易价格水平,提高交易环节计税依据的准确性,根据国家税务总局、自然资源部关于进一步加强不动产登记和税收管理的要求,经报送市政府备案,自2023年5月1日起,调整我市存量房评估价格。今后将根据房地产市场形势变化进行定期调整”。落款为国家税务总局济南市税务局、济南市自然资源和规划局,落款时间为2023年4月28日。
相关部门人士证实,本次调整由税务部门联合多个部门向市政府递交报告,主要目的是为了进一步堵上“阴阳合同”漏洞,提高二手房交易环节评估计税价格的准确性。由于通告发布后正值五一假期,具体实施从5月4日上班后执行。据了解,具体到调整幅度,会根据片区、地段市场实际情况“一房一价”进行评估。
评估计税价逐渐向市场价靠拢
纬一路地处育英中学学区,集聚了较多的二手房门店。在一家房产中介门店,一对夫妇正缴纳佣金,当房产经纪人告知5月4日办理过户计税价格有可能发生变化时,他们比较诧异。该夫妇急于购买学区房为孩子办理小学入学报名,对于赶上此次评估价格调整也颇为无奈。房产经纪人表示,该套房产为“满五唯一”,由于建筑面积是40多平方米的小户型,免除个税,只缴总房款1%的契税,最终缴税额以现场办理业务时系统评估计税价为准。
2018年9月1日起,济南市税务局调整存量房交易评估计税价格,学区房等热点区域、市区核心地段二手房计税价至少上浮50%。若纳税人申报的交易价格经认定偏低且无正当理由的,将根据系统内该套房产评估价作为参考价计税。
现实中,二手房市场“一房一价”具有复杂性。以育英学区房为例,上次调整后评估计税价1.8万元到1.9万元,目前市场成交单价在“3万元+”,越是小户型单价越高,甚至有的站上“4万元+”。假设一套45平方米的小户型,以评估计税价18000元/平方米的单价成交,总房款81万元,但这一价格只停留在纸面上,毕竟此类户型市场成交总价普遍在170万元以上,因而并不能准确反映该区域市场实际交易价格。甚至在有的地段、区域,存在以远低于评估计税价成交的情况,一份合同用来交税、过户,另一份合同为买卖双方真实的成交价。
评估价调整不会影响市场走向
今年一季度济南二手房市场飘红,二手住宅环比增长0.4%,是2021年9月以来首次现正增长。二手住宅交易1.73万套,成交面积179.05万平方米,同比增长113.88%。中住房产育英学区店房产经纪人介绍,今年春节过后学区房交易量增多,他们门店三四月份业绩在四五十万元,比去年同期翻番。
在市场向好的情况下,调整存量房评估价格会不会影响市场预期?济南房产网大客户事业部有关人士认为,此举对市场买卖影响不是很大,“不是因为税费成本高了,人们就不买房了,毕竟市场需求在那里。”据介绍,2018年9月1日调整到现在接近6年,这属于正常的调整,预计本次调整后评估计税价格和市场实际成交价更加接近。
就在本次调整通告发布前,自然资源部负责人宣布我国全面实现不动产统一登记。不过,济南市不动产登记中心有关人士明确表示,调整二手房评估价格与不动产统一登记无关,和房产税也没有联系。(新黄河 记者:罗晓飞)
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